南华期货指出，近期锡价表现出相对强势，其主要原因可归因于以下三个方面：整体宏观环境、市场情绪以及锡自身的供需情况。
宏观因素
宏观环境对有色金属价格的走势有着深远影响，主要体现在以下两个方面：
- 美元指数持续回落：美元指数走弱，使得有色金属以美元计价的价值相对提高，从而推高了有色金属的价格。
- 国内股市上涨：国内股市的上涨带动了期市情绪的回暖，部分资金流入有色金属期货市场，推高了锡```
两会后，政策放宽，房地产迎来新的发展模式
深度研究丨“两会”以来政策走向宽松，行业新发展模式呼之欲出 一、房地产业仍是实现GDP增速5.5%的支柱 在疫情阴霾下，2022年中国经济发展面临需求收缩、供给冲击、需求转弱三重压力，短期内经济下行压力加大，主要经济发展目标整体是稳中求进，并把经济稳增长放在更加突出的位置。 其一，全年GDP增长5.5%的目标体现经济稳增长的决心。 2021年，我国经济增长8.1%，两年平均增长5.2%，且GDP增速呈逐季回落态势，并在四季度跌至4%低位。 2022年GDP目标增速设在5.5%左右，意味着单季度GDP增速要达到6%甚至7%以上，在短期经济下行压力较大的背景下，实现难度着实不小。 其二，继续做好“六稳”、“六保”工作，保居民就业、保基本民生。 其中，就业是民生之基。 其三，积极出台有利政策，慎重出台收缩性政策。 宏观政策要强化跨周期和逆周期调节，为实体经济提供更有力支撑，更好地稳住经济基本盘，保持经济运行在合理区间。 各地各部门要服务经济稳增长的大局，调动一切积极因素，减少一些非必要的限制性措施。 值得注意的是，房地产行业仍是经济稳增长的重要抓手。 房地产行业所牵扯的上下游关联行业众多，产业规模、经济体量巨大，短期内房地产行业所扮演的角色，难以找到其他行业有效替代。 在经济稳增长的政策大环境下，房地产行业亟需化解行业下行风险，去杠杆政策有望适度纠偏，实现房地产市场 健康 发展和良性循环，至少房地产行业不能拖经济稳增长的后腿。 二、货币政策短期重在稳地产 3月15日两会《政府工作报告》指出：加大稳健的货币政策实施力度；随后，全国政协经济委员会副主任刘世锦提出：货币政策在前期降准、引导降息的基础上，结构性导向要为房地产软着陆和中长期平稳发展提供必要的流动性，短期内货币政策重点在稳房地产。 央行连续降准降息，为实体经济纡困。 2021年12月15日，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元。 2022年，央行货币政策整体继续延续宽松态势，并加大货币政策实施力度，继上次降准仅四个月后，4月15日央行再次降准，释放长期资金约5300亿元。 对于房地产行业而言，货币政策短期重在稳地产。 一方面，逐渐恢复市场信心，有序引导房地产交易恢复正常化。 2021年下半年以来，房地产市场持续转冷，百城成交同比跌幅扩大，房价整体下行。 核心动因在于市场信心严重缺失，在划定政策底线之后，很大程度上将恢复市场信心，居民自住以及改善性购房需求或将有序释放，房地产交易也将逐渐恢复正常化。 另一方面，支持房企合理融资，支持优质房企收并购，最大程度化解企业偿债危机。 2021年下半年以来，企业面临巨大危机，房企销售、融资全面下滑。 与此同时，品牌房企相继出现债务违约。 为了更好地化解企业偿债危机，下一阶段仍需支持房企合理的融资需求，支持优质企业收并购。 受此影响，国企、央企及优质民企或将更为受益，有望收获业绩集中度提升的机会。 三、控制去杠杆节奏，支持居民按揭和企业融资 一系列政策表明，房地产金融政策将精准收放，适度控制去杠杆节奏和力度。 行业债务风险尚未完全出清，房企融资量持续保持低位。 2022年一季度行业100家典型房企的融资规模同比大幅下降52.5%，基于防范化解房地产企业风险，预计涉房融资或将解冻，房企整体融资环境有望明显改善。 具体而言，支持房企合理的融资需求，支持优质房企开展并购贷款融资，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。 房地产金融政策变化最先体现在民按揭贷款政策边际改善。 具体而言，涉及以下五个方面：放松公积金贷款、下调商贷首付比例、调降房贷利率、局部放松限贷、缩短按揭放款周期等。 据央行最新数据，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了个人房贷利率，平均下调幅度在20个到60个基点。 不过，居民实际按揭贷款显著不及市场预期。 2021年10月，住户部门中长期贷款占比一度升至53.1%的高位，但随后历月占比持续走低。 2022年2月，住户部门短期贷款减少2911亿元，中长期贷款减少459亿元，住户中长期贷款 历史 首次出现负增长。 居民按揭贷款有望继续松绑，因城施策执行好差别化住房信贷政策，保障刚需满足改善及新市民购房消费，并给予新市民一定力度的信贷政策支持，保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。 四、政策加码频率显著下降，压力城市纷纷“救市” 2021年，地方调控高频化、精准化，73省市、249次政策加码，这在 历史 上实属罕见。 2022年以来，随着市场下行压力加剧，部分城市开始放松调控乃至刺激居民购房消费。 其一，变相放松限购。 典型如郑州、苏州、南宁。 其二，财税刺激托市。 例如玉林购买90平方米以下首套新房，每套补贴6000元等，并给予50%的契税补贴。 其三，推进棚改货币化安置。 例如郑州实施安置房建设工作三年行动，坚持以货币化安置为主；对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。 弱二线及三四线城市或将跟进放松调控，甚至刺激居民购房消费。 聚焦救市政策组合拳，主要通过以下两方面展开：其一，市场维稳层面：第一，调降落户门槛，加快人才落户，局部放松限购。 第二，放松公积金贷款，商贷首付比例按央行规定的最低标准执行，降低房贷利率，缩短房贷周期。 第三，棚改、旧改加快推进，提高货币化安置比例。 第四，财税刺激托市，购房补贴、税费减免等均是政策选项。 其二，企业纾困层面：第一，调降商品房预售门槛，加快预售证审批进度。 第二，在严格落实“保交楼”的同时，适度放松预售资金监管，提高各施工节点提取比例。 第三，降低土拍门槛，增加低价地、平价地供应，降低竞买保证金，延期缴纳土地款。 五、城镇化仍是房地产行业最大红利 新型城镇化仍是房地产行业制度红利，城市群及都市圈将相继崛起，强化行业新格局。 新型城镇化并非“摊大饼”式发展，而是引导资本、产业、人口等各项资源要素在不同能级城市之间双向流动。 一方面，加快构建城市群、都市圈一体化发展新格局。 另一方面，完善土地、劳动力等要素市场化配置。 理想预期下，三四线城市城镇化率将稳步提升，期间有望带动一定数量的增量购房需求；核心一、二线城市更将吸引高素质人才不断聚集，房地产市场前景或将更为可期。 随着棚改基本进入收尾阶段，旧改则显著提速。 2022年3月，郑州市政府发文实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。 并对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。 未来，城市更新将成房地产市场稳定剂，随着棚改、旧改持续推进，有望带动一定数量的增量购房需求。 预计部分压力城市或将效仿郑州，更有必要及动力加大棚改、旧改建设力度，以便刺激居民购房消费，减缓市场下行压力。 聚焦城市新格局，得益于强劲的经济基本面，长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝五大城市群人口虹吸效应不减，外来人口仍将持续净流入，进而给房地产市场提供坚实的需求支撑，并有望成为房地产市场的核心载体，市场份额也将持续提升。 长三角、粤港澳和京津冀将对标打造世界级城市群，成为拉动中国经济高质量发展的新引擎，全面引领房地产行业新一轮发展格局。 六、行业新发展模式：住房与保障双循环 一系列政策指向 探索 行业新发展模式，即重点涉及以下三方面内容：其一，完善住房市场和保障体系双循环，重点解决新市民、困难群体住房难题，并建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制，促进行业良性循环。 居民环节，继续坚持“房住不炒”的政策主基调，支持居民自住以及改善性住房消费，打压投资炒作需求。 住房环节，坚持租购并举，大力发展住房租赁市场，特别是保障性租赁住房，保障租赁群在享受共同服务上具有同等权利。 土地环节，根据各城市市场实际情况，动态调整供地指标，意即继续增加大型及超大型城市建设用地指标，适当减少中小城市建设用地指标。 资金环节，房地产行业继续去杠杆，融资“三道红线”、房贷“两道红线”持续发力，将企业负债率、居民杠杆率降到相对安全的水平，坚决遏制房地产泡沫化金融化。 其二，房地产开发模式优化调整，包括房企杠杆合理化，可融规模透明化，项目开发全封闭化监管和房屋交付可风控等。 改变过度追求销售业绩规模的观念，转向规模、利润、产品、服务互相平衡的经营模式。 而在融资“三道红线”落地后，优质房企主动优化调整财务结构，提升经营质量，但不少企业通过表内负债表外化转移等财技美化财务报表。 因此，房企去杠杆必须是表内、表外同步进行，才能有效降低企业经营风险。 其三，房地产行业进入后开发时代，仍需积极盘活存量，有序推进城市更新，企业转型轻资产经营，寻找第二增长曲线。 房地产行业规模现已基本见顶，全国商品房销售面积连续5年保持在17亿平方米高位，未来房地产行业将进入后开发时代，随着房地产行业由增量开发转变为存量运营，企业竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理，经营模式势必由重资产逐渐转型轻资产，积极寻找第二增长曲线，例如代建、物业、租赁等。 4月以来，苏州、南京、福州等多个重点城市放松调控，各线城市房地产市场周期性轮动，市场底或将在二季度到来，成交或将企稳回升。 货币政策短期重在稳地产，逐渐恢复市场信心，引导房地产交易恢复正常化，化解企业偿债危机，房地产企业在良性循环的政策指引下，正迎来否极泰来的时刻。 长期来看，一系列政策最核心的意义，仍然是在恢复市场信心的基础上，引导行业 探索 新的发展模式。 后开发时代，房企竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理，经营模式势必由重资产逐渐转型轻资产。
2021两会政府工作报告解读：解决好大城市住房突出问题，预计供给端将发力
文章来源：中指研究院报告要点1.宏观经济：宏观政策不急转弯2.住房政策：“房住不炒”，解决好大城市住房突出问题3. 财税金融：金融机构要坚守服务实体经济的本分3月4日-3月5日，全国政协十三届四次会议和十三届全国人大四次会议相继召开，审议政府工作报告、“十四五”规划及2035远景目标纲要草案是本次两会焦点。 3月5日上午国务院总理李克强作政府工作报告。 我们针对政府工作报告中与房地产相关的若干关键点进行梳理，分析在“十四五”规划开局之年，房地产行业所面临的新的宏观和政策环境。 1、宏观经济：宏观政策不急转弯【报告原文】◆ 国内生产总值增长6%以上；城镇新增就业1100万人以上，城镇调查失业率5.5%左右；居民消费价格涨幅3%左右；进出口量稳质升，国际收支基本平衡；居民收入稳步增长。 ◆ 经济增速是综合性指标，今年预期目标设定为6%以上，考虑了经济运行恢复情况，有利于引导各方面集中精力推进改革创新、推动高质量发展。 经济增速、就业、物价等预期目标，体现了保持经济运行在合理区间的要求，与今后目标平稳衔接，有利于实现可持续健康发展。 ◆要保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性，促进经济运行在合理区间。 在区间调控基础上加强定向调控、相机调控、精准调控。 宏观政策要继续为市场主体纾困，保持必要支持力度，不急转弯，根据形势变化适时调整完善，进一步巩固经济基本盘。 ◆积极的财政政策要提质增效、更可持续。 考虑到疫情得到有效控制和经济逐步恢复，今年赤字率拟按3.2%左右安排、比去年有所下调，不再发行抗疫特别国债。 因财政收入恢复性增长，财政支出总规模比去年增加，重点仍是加大对保就业保民生保市场主体的支持力度。 ◆稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。 把服务实体经济放到更加突出的位置，处理好恢复经济与防范风险的关系。 货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配，保持流动性合理充裕，保持宏观杠杆率基本稳定。 ◆ 优化存款利率监管，推动实际贷款利率进一步降低，继续引导金融系统向实体经济让利。 今年务必做到小微企业融资更便利、综合融资成本稳中有降。 ◆ 经济运行保持在合理区间，各年度视情提出经济增长预期目标，全员劳动生产率增长高于国内生产总值增长，城镇调查失业率控制在5.5%以内，物价水平保持总体平稳。 ——李克强总理两会政府工作报告=表：近几年主要宏观指标对比数据来源：中指研究院综合整理【中指观点】2020年，面对严峻复杂的国内外环境，特别是新冠肺炎疫情的严重冲击，我国经济表现出较强韧性，经济运行稳定恢复、好于预期，各项量化指标任务全面完成，GDP突破百万亿元大关，增长2.3%，是全球唯一实现经济正增长的主要经济体。 “十三五”规划亦圆满收官，经济社会发展主要目标均较好实现，居民收入与经济增长基本同步，现行标准下农村贫困人口全部脱贫，全面建成小康社会取得历史性成就。 2020年以来我国经济走出了一条“V型”曲线，投资、出口对经济的拉动作用突出，而消费恢复力度仍显不足。 2021年作为“十四五”开局之年，经济发展的外部环境依然复杂严峻，不稳定不确定因素较多，国内发展不平衡不充分问题仍比较突出，新冠肺炎疫情的影响尚未根本消除，此次将经济发展目标设定在6%以上，一方面，表明今年经济整体运行预期向好，另一方面，6%以上的设定也充分体现了中央对当前经济运行恢复情况、当前形势的全面评估，为经济运行提供稳定、可持续、高质量发展的空间。 受去年基数影响，预计全年经济增速表现前高后低的态势较为明显。 图：2017年以来M1和M2同比增速数据来源：央行，中指研究院综合整理宏观政策方面，政府工作报告中明确提出“宏观政策要继续为市场主体纾困，保持必要支持力度，不急转弯，根据形势变化适时调整完善，进一步巩固经济基本盘”，中央强调保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性，积极的财政政策要提质增效、更可持续，赤字率拟按3.2%左右安排，低于2020年，不再发行抗疫特别国债；稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配，保持流动性合理充裕，保持宏观杠杆率基本稳定，将为经济恢复继续提供必要支持，同时，推动实际贷款利率进一步降低。 宏观环境整体仍将保持稳定，部分阶段性措施或将逐渐退出；2021年1月M2增长9.4%，虽较2020年底有所回落，但整体仍处在较高水平，预计货币政策将温和、平滑回归常态。 对于房地产行业来说，经济面的稳中向好，一定程度上预示着今年货币政策将逐渐回归常态，但在当前复杂的内外环境下，经济的发展仍面临较多不确定干扰因素，经济恢复基础尚不牢固，整体货币政策不会“急转弯”，也不具备明显收紧的基础，居民收入增加、购买力提升等，均将对房地产行业的发展提供较大支撑。 2、住房政策：“房住不炒”，解决好大城市住房突出问题【报告原文】◆ 保障好群众住房需求。 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。 解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。 ◆ 深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈。 实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。 ◆ 政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平。 ——李克强总理两会政府工作报告表：近三年两会住房相关表述资料来源：中指研究院综合整理【中指观点】房地产市场调控方向：“房住不炒”，稳地价、稳房价、稳预期房地产调控内容整体延续了往年提法，除了“房住不炒”外，“稳地价、稳房价、稳预期”目标亦写入政府工作报告，2021年“房住不炒”总基调不变，短期调控政策仍将保持连续性和稳定性，整个政策环境的松紧程度仍将体现在因城施策方面。 今年以来部分热点城市房地产市场延续了去年下半年的热度，项目认筹率高、“打新热”不断、高价地频出，市场情绪出现明显不稳波动，导致调控政策迅速启动。 1月以来，上海、杭州、深圳等城市接连出台楼市新政，从限购、限贷、限售等方面不断加码、补漏洞，土拍规则亦有升级，其中，上海房地产市场以及政策动向在区域内甚至全国均具有明显的风向标意义，这轮政策出台的速度、频次、力度以及范围均显著于其他等级城市；深圳发布了所有二手小区成交参考均价，力度亦明显加大，政府稳房价、稳预期的态度更加彰显。 一线城市的调控政策亦为其他城市提供了“范本”，短期内土地市场热度较高、房价存在较大上涨预期的城市，仍将继续加码调控政策，预计今年房地产市场的“金三银四”，或是热点城市的政策高发期。 租赁住房：增加供给、规范市场2020年12月，中央经济工作会议提出“解决好大城市住房突出问题”，其中重要部分就是高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，规范发展长租房市场，从土地供给、政策支持、企业参与等方面推动租赁市场发展，中央将“租赁住房”放到了空前高度。 今年两会再次提出“解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”，是继2018年两会提出“培育住房租赁市场，发展共有产权住房。 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”后，时隔两年，再次将“租赁”写入政府工作报告，由之前的“培育”市场到现在的“切实增加”供给，租赁住房已然成为政府大力发展的对象，成为解决大城市住房问题的重要着力点。 租赁住房的建设，一方面可以为新市民、青年人提供住房保障；另一方面，在稳定城市房地产市场方面，也将起到积极作用。 经过过去几年的发展，租赁市场也暴露出一些不良问题，政府监管范围和力度偏弱，租赁住房的供应量不足，供应方、运营方的积极性不高，租赁双方的权益有待获得更好地保障，租赁各个环节亦需要进一步打通，将“灰色地带”透明化。 2020年，住建部发布《住房租赁条例》，另外有20余城细化和完善了租赁相关政策，多维度推动市场的良性发展。 2021年，中央已明确要求重点城市在土地供应计划中单列租赁用地，明确供应比例下限，租赁住房的供应将明显放量；安排专项资金、集中建设等，加快完善长租房政策，租赁市场的发展值得期待。 土地供给：增加供给今年两会政府工作报告中明确提出“增加土地供应”，近日自然资源部发布通知，要求重点城市2021年住宅用地供应“两集中”，公告供应量不得低于近五年平均完成交易量。 重点城市“两集中”供地，客观上将带动土地竞拍热度降低，促使土地市场更加平稳运行，整体上将对企业、地方政府、购房者均产生较大影响。 梳理重点城市近五年住宅用地成交情况，郑州、青岛、济南等城市年均成交住宅用地超100宗，若按一年三次集中出让地块，单次出让地块数量将超40宗，部分城市出让规划建筑面积超400万平方米，出让金超300亿。 单次大规模的集中出让对企业的现金流管理、投资、营销、融资等方面均提出了更高要求。 当前，天津、济南、福州等城市已发布拟安排三次集中公告的时间，接下来将有更多城市明确时间以及政策细则，有利于企业及时调整投融资以及营销策略。 值得一提的是，集中供地下，企业需要关注部分城市当前中长期库存去化压力较大的问题。 表：2016-2020年重点城市住宅用地成交情况注：重庆覆盖主城区，住宅用地涵盖纯住宅用地和综合用地。 数据来源：CREIS中指数据，中指·地主城市更新：实施城市更新行动，老旧小区改造量明显增加2020年中央多次强调要加强存量住房改造提升，以改善居民居住条件，年底住建部王蒙徽部长发文《实施城市更新行动》，详细介绍了八大目标任务，同时提出从稳妥实施房地产长效机制方案、完善住房保障体系、完善土地出让收入分配机制、改革完善住房公积金制度和提升住房品质五个方面完善住房制度。 今年政府工作报告中再次提出，“十四五”时期要“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”，未来五年城市更新的力度将进一步加大。 图：《实施城市更新行动》的主要任务资料来源：中指研究院综合整理老旧小区改造作为城市更新的重要组成部分，2020年全国新开工改造城镇老旧小区4.03万个，超额完成去年政府工作报告中提出的3.9万个目标。 今年，老旧小区改造数量进一步提升，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，较2020年实际完成量增加约1.3万套，由此带来的社区服务规模也将进一步增加。 关于棚改，“十三五”时期，全国新开工改造棚户区超过2100万套，超额完成2000万套目标任务，明显改善了居民住房条件。 “十四五”规划未设新的棚改目标，整体上各城市将结合城市住房实际情况，单独合理安排棚改计划，预计总规模较以往将明显缩减。 2021年2月，住建部确定杭州、亳州、湘潭、柳州、深圳、郑州、内蒙古乌海、青岛、徐州、四川遂宁10城市为2020年棚户区改造工作拟激励支持的城市，棚改仍在持续推进，只是力度在减弱。 3、财税金融：金融机构要坚守服务实体经济的本分【报告原文】◆强化反垄断和防止资本无序扩张，坚决维护公平竞争市场环境。 ◆ 深化财税金融体制改革。 ……。 稳步推进注册制改革，完善常态化退市机制，加强债券市场建设，更好发挥多层次资本市场作用，拓展市场主体融资渠道。 强化金融控股公司和金融科技监管，确保金融创新在审慎监管的前提下进行。 完善金融风险处置工作机制，压实各方责任，坚决守住不发生系统性风险的底线。 金融机构要坚守服务实体经济的本分。 ——李克强总理两会政府工作报告【中指观点】2020年12月中央政治局会议首提“强化反垄断和防止资本无序扩张”，中央经济工作会议亦重墨提及，中央更加重视防范风险，防止资本的无序扩张形成泡沫，提高对资本的约束力。 防范金融风险已经成为2021年监管部门的工作重点，今年将“强化反垄断和防止资本无序扩张”写入两会政府工作报告，同时报告中亦明确提出“坚决守住不发生系统性风险的底线。 金融机构要坚守服务实体经济的本分”，相关提法力度和口吻均较为严厉。 银保监会主席郭树清多次指出房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，已经成为重点监管对象。 近两年中央不断强调要实施好房地产金融审慎管理制度，去年8月房企“三道红线”出台，12月底银行端的“两道红线”发布，针对房地产金融审慎管理主要对象的措施均有实施，今年以来北上广深杭等热点城市均严查经营贷、消费贷等资金违规流入房地产市场，接下来或将有更多城市加入强化资金监管行列，预计企业端“三道红线”的试点范围也将继续扩大。 从发展实体经济的角度上看，房地产金融监管不断强化，严控资金违规流入房地产市场，也将进一步为实体经济导入资金，促进经济的高质量恢复。
2022楼市关键词丨政策：良性循环
自“三条红线”实施以来，“去杠杆”已成为房地产行业2021年主要关键词。 房地产行业去杠杆从控制风险到产生新的风险，下半年房地产信贷政策迎来适度纠偏。 年初，土地市场供应端发生巨大变革，“两集中”供地新政在2月末重磅出台，而后第二轮和第三轮集中土拍迎来规则调整，土地端政策从控“名义地价”演变至控“实际地价”。
2021年底，中央政治局会议首次提出“促进房地产业健康发展和良性循环”，随后，中央经济工作会议、央行、住建部等最新表态中，均提及“良性循环”。 在坚持“房住不炒”主基调下，2022年，“良性循环”无疑将成为重要关键词。
73省市249次加码
2021年，73省市、249次政策加码，这在房地产历史上并不多见。 “房住不炒”主基调之下，地方调控趋于高频化和精准化。
从政策内容来看，主要涉及限购、限贷、限价和限售政策的再升级，以及增加房地产交易税费、落地二手房参考价、新房积分摇号和强化预售资金监管等八个方面内容。
部分城市政策加码频次多达20次，比如深圳和广州，深圳重点强化信贷资金管控，广州分区域精准化调控，天河、黄埔、南沙等热点区域依据市场实际情况，针对性地调整政策措施。 上海政策加码也达到了13次，多管齐下严堵政策监管漏洞。
图：2021年历月各省市政策加码频次
值得注意的是，2021年，楼市调控从新房市场延伸至二手房市场，深圳、宁波、成都等15城落地二手房参考价。
2021年下半年，全国房地产市场持续转冷，市场形势愈加严峻，房企打折降价常态化。 长春、昆明、岳阳等19城落地“限跌令”，长春、哈尔滨、南宁等39城通过财税刺激托底楼市，主要涉及购房补贴、降低房地产交易税费。
各地调控政策叠加“三条红线”、房贷管理“两道红线”持续发力，银行业金融机构急于“收伞”，部分房企频频暴雷，加之北京、厦门、石家庄等强化预售资金监管，房企流动性危机进一步加剧，再加上部分城市出台“限跌令”，房企回款速度放缓，自救能力进一步弱化。
首提“良性循环”
一系列监管从严背后，房地产行业去杠杆从“控制风险”到“产生风险”。 9月末，央行第三季度例会定调“两维护”：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益，行业政策风向迎来转折。
12月6日，中央政治局会议强调，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 这是“良性循环”一词首次出现在中央政治局会议中。
紧接着，中央经济工作会议再定调，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
12月27日，央行部署2022年工作，再提促进房地产业良性循环和健康发展。
进入2022年，1月以来，地方两会陆续召开，从各地公布的政府工作报告看，多地继续强调“房住不炒”、加强保障性住房建设，与往年不同的是，促进房地产业良性循环、满足购房者合理需求被多地屡次提及，其中北京、河南、重庆等地均提及“房住不炒”以及“良性循环”，例如，北京提出，坚持“房住不炒”，保持房地产调控政策连续性稳定性，促进房地产业良性循环和健康发展。
1月25日银保监会也在2022年工作会议中强调，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
房地产行业在国民经济中有着举足轻重的作用，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费，支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，才能更好的促进房地产行业良性循环。
长效机制将形成闭环
2022年政策端将何去何从？
整体来看，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，重点解决新市民、困难群体住房难题，促进房地产行业“良性循环”和“健康发展”。
具体而言，短期内，“四限”调控仍将从紧执行，尤其是核心一、二线城市，继续坚持房地产调控目标不动摇、力度不松劲，并严堵政策监管漏洞，但政策加码频率将趋势性下降。 房地产行业去杠杆还将继续落实下去，倒逼企业降负债、居民降杠杆。 房地产税也将尽快推出，并扩大试点城市范围。 坚持“房住不炒”，“四限”、去杠杆、房产税等长效机制将成闭环。
去杠杆仍将是房地产行业主旋律，房企融资的“三条红线”、房贷管理的“两道红线”还将继续落实，但去杠杆节奏将适度控制。
居民消费端，按揭贷款有望继续松绑，主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等，进而支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。
企业端，涉房融资或将解冻，房企整体融资环境有望明显改善。 支持房企合理正常融资，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。 “问题”房企仍需去杠杆，并将杠杆率、负债率降到相对安全的水平，预计融资环境较难实质性改善，资金周转压力或将不断加剧。
总结
继中央政治局会议定调后，“良性循环”无疑成为2022年房地产行业政策不容忽视的关键词。 房地产行业的良性循环包含土地、开发、融资和销售各个环节，在“房住不炒”主基调下，落实过程中仍将有较长一段路要走。
整体而言，房地产行业仍需要走平稳健康发展的“软着陆”路线，保持调控政策连续性稳定性，短期内，“四限”调控仍将从紧从严。 对于企业而言，“降杠杆”仍然是未来发展的关键词。
